マイホーム

「戸建て」と「マンション」どっちが自分に合うか違いを比較してみた

my-home

私はマイホームの購入を決断した。

しかし決断したはいいものの、何をしていいか分からず、何が分からないかも分からず。とりあえずモデルルームを見に行ったり、本を買って読んだり、ネットで調べたり、知人に聞いたりし始めました。

勉強することが多すぎて頭が整理できそうにないので、調べてきた事を備忘録として記事に残したいと思います。

今回は「戸建て」「マンション」どっちが自分に合うか違いを項目ごとに比較してみました。

それぞれの長所や短所、違いをしっかり理解して、自分の価値観やライフスタイルに合ったマイホームを選択したいです。

それでは項目ごとに書き殴っていきます。

住居の広さ

過去の販売データを参照してみると、平均で戸建てが90㎡マンションが70㎡になるようです。予想通り戸建ての方が住居スペースは広くなる傾向があります。

マンションによっては、共用施設としてゲストルームやキッズスペースがある場合があり、
ある程度は狭さを補えるようだ。とは言え、生活の中心となるLDK、私と嫁の寝室、子供部屋2つ・・・と考えると最低でも3LDKはないと心配になります。

うちはまだ男の子1人しかいないけど、2人目の出産も考えており、2人目が女の子だった場合、やはり2部屋は必要かなと思う。客間とかは頻度から考えても特に必要ないと思っています。

間取り

間取りは、ライフスタイルを左右する重大な要素です。

戸建ての場合は、1階を広めのLDKにして2階に個室など、フロアを分けられるので生活にメリハリをつけられるし、思春期の子供なんかは特にプライバシーうんぬんを確保しやすいです。

マンションは大きなLDKから家事動線を考慮した間取りが多いですね。普段は2LDKだけども仕切りを設けて3LDKにできるマンションが多くなってきた気がします。子供の成長に合わせて融通を利かせたり、老後のことを考えて需要があるんですね。

将来、リノベーションしたりする可能性があるなら、増築の可否や、配管等の位置も考慮した方がいいかもしれない。

ちなみにうちの嫁さんの希望でガス式の乾燥機(乾太くん?)が欲しいそうです。ガス式の乾燥機なのでガス管をうまく引ける物件を探す必要がありそうです。

立地条件

生活する上でよくお世話になる施設までの距離が近い方が立地条件が良く、住みやすいと言えます。

施設というと、駅、スーパーやドラッグストアなどの商業施設、市役所や病院、子供の通う保育園、幼稚園、小学校などなど。市役所や病院までの距離も近いと嬉しいですが、利用頻度は低いです。ですので駅や商業施設、学校までの距離を重視したいです。

私の場合、通勤で毎日電車に乗るので駅までの距離は非常に重要。これから30年以上働こうって時に駅まで徒歩20分では死活問題になります。

通勤が電車じゃなかったとしても、将来、車を手放したり家族が電車を利用する可能性があるから、駅が近い方が便利だと思います。老後まで考えると車ありきの生活はよくないかもしれないです。

駅近で商業施設が集中して便利なエリアを探したいです。逆に駅が近すぎると、電車がウルサイかもしれないので確認は必要かと。

もし万が一、物件を手放す必要性が出てきた時にも、立地条件が良いと売却や賃貸で貸し出すことができるため立地はマジで重要。後で出てきますが、資産価値を大きく決定付けるのも立地条件になります。

住居管理/コミュニティ

戸建ては、町内会(自治会)の活動としてゴミ集積所の清掃などをもち回りするのが一般的。これらを通してご近所さんとコミュニティが形成されます。

マンションは、管理組合に所属して住民全員で共用部分の維持管理を行う。管理組合では総会を開いて「理事長」などの役員を選任する。選ばれた役員を中心にマンションの維持管理を行うが、これらのサポートを管理会社が行うことが多いらしい。

いずれにしても住居管理は町内会や管理組合と連携していく必要があるため、近隣に自分と同じ世代が多いと安心できるかもしれない。うちの家族と同じような小さい子供がいるファミリー層が多く住むエリアを選びたいですね。

防犯性(セキュリティ)

戸建ては、ホームセキュリティやご近所さんとの連携で防犯するイメージ。防犯設備の導入から契約まで全て自分でやるので手間はかかる。また、個人の防犯意識によってセキュリティレベルに差が出そう。

マンションは、エントランスがオートロックだったり、エレベーターを動かすのにキーが必要だったり、高層階で物理的に侵入しづらかったり、マンションによっては管理費から警備システム導入や警備員を雇ってたりします。そのマンションの管理組合で協議して防犯するイメージです。防犯性の高さに比例して管理費もかかるはずなので注意が必要。

同じ手間、同じ費用をかけるならセキュリティレベルはマンションに部がありそう。セキュリティを重視するなら、ある程度の高層階のマンションを選択したいところ。

防災性

当然ながら新築なら戸建てもマンションも建築基準法で定められた耐震強度を満たしています。中古物件の場合は、建てられた当時の耐震強度しか満たしていないため注意が必要。

例えば1981年(昭和56年)に建築基準法施行令改正があり「新耐震基準」が設けられました。これ以前の物件は耐震強度に心配がありますが、築37年以上のはずなのでたぶん買わないかな。

火災に関しては木造の多い戸建てよりもコンクリート造りが多いマンションの方が有利になります。燃えづらいので。

災害にあった時のために事前に、備蓄倉庫や防災訓練、自家発電装置などを自分で準備するか、管理費で準備するかの違いがあります。めんどくさがりの私はマンションの管理組合を通して防災対策した方がいいかもしれない。賃貸に住んでいる今は、何も準備していません・・・

設備/仕様

生活を便利にする設備機器は自分で付ければOK。問題は間取りが決まった後に導入可能かどうかです。例えば、生ゴミを分解するディスポーザーや床暖房、ガス式の洗濯乾燥機など、後から導入するのが難しい設備は事前に検討が必要です。

戸建てなら設備導入の自由度は高いが、マンションだと、宅配ロッカーや駐車場のゲートのような共用部分は個人の采配だけではどうこうできない場合がある。管理組合と要相談だと思います。

採光/通風

立地や物件によりけりなので内見の時にしっかり確認したい。

戸建ては窓が多いので風の通り道を作りやすい。その反面、隣家や道路が近いとカーテンを開けられない事もある。天窓があると家中を明るく照らすことができ、天井にシーリングファン(くるくる回るやつ)があると空気が流れてこもりません。

マンションは高層階であればより採光しやすく、窓からの眺望も良い。窓を大きくする事でメリットを活かせる。

私は物件の向きに気をつけたい。リビングの窓が西側に向いていると、夏場に夕方までずっと西日が当たってツライらしい。

防音性

戸建ては、建物同士が隣接せず一定の距離があるので音や振動が伝わりづらいです。子供が走り回ったり大きな音を出したりしても、ある程度は問題ありません。

マンションは、日常的に隣接する部屋への音や振動に注意が必要になる。毎日のことであれば意外と大きなストレスになります。子供の走り回る足音は上下階に迷惑をかけたり、かけられたりする。互いに配慮が必要と言える。最近のマンションはコンクリートスラブやフローリングの遮音性能が高くなり、防音性は高まってきている。

趣味で楽器の演奏やオーディオを聴く人は防音性を気にしておいた方が、後々近隣とのトラブルを避けられそう。できれば電子楽器やヘッドフォンなど工夫したいところ。

駐車場

戸建ては2台分の駐車スペースを確保しやすく、荷物の出し入れが楽にできる。今まで私が住んできた賃貸は全て物件の目の前に駐車場があり、便利でした。

マンションは場所が限られるため、機械式駐車場になる事が多い。機械式の場合、駐車場料金がかかるし、管理費が高くなるし、入出庫に時間がかかるしと、デメリットがとても目立つ。近くに平置きの駐車場が確保できるなら問題ないが、ない場合はそのマンションは諦めないといけないかもしれない。

バリアフリー

今から購入するマイホームは老後まで住むかもしれないので、バリアフリーの度合いを考えておきます。全体的に段差を無くすとか、階の移動をしやすくするとかですね。

戸建ての場合は階の移動が階段になってしまうので、手すり等でなんとかするしかないです。マンションなら同一フロアーで生活できるのはメリットと言えます。

老後がどうなるかは分からないので、その時に「住み替え」すればいいという考えもありだと思います。

庭/バルコニー

戸建ては広い庭を利用して家庭菜園やバーベキュー、夏場はプール遊びなどを楽しめる。マンションも、広いバルコニーが増えてきて、ガーデニングなどを楽しめるようになってきた。1階に専用庭が付いている場合もある。

私がモデルルームを見てきた感じだと、マンションの場合は最低でも12㎡のバルコニーが欲しいと思いました。できれば長細くないタイプがいいです。ここに机と椅子を並べて優雅に読書とかしたい願望があります。

ペット

うちの嫁さんの希望でワンちゃんを飼いたいそうです。重要です(嫁的な意味で)

戸建てなら自由に好きなペットを飼えますが、マンションは、そもそもペット禁止だったり大きさや頭数制限があったりします。事前にマンションの管理組合にルールの確認をするべきです。

散歩後の水飲み場や足洗い場があると嬉しいんですけどね。

ゴキブリくん

虫が大嫌いです。

戸建ては新築だろうが築50年だろうがゴキブリくんが出るらしい。普通に外部から侵入されます。そんで1度ゴキブリくんが出たら卵を産み付けられてる可能性があるからバルサン焚いたり対応が必要みたいです。ゴキブリくんのフンもそのままにしておくと仲間が集まってくるそうな。

マンションの高層階なら外部から侵入される可能性は下がります。下がるんですが、Amazonなんかで買い物した時に梱包されてくるダンボールにゴキブリの卵が付いてる可能性があるらしいです。考えただけで恐ろしい話です・・・。というわけでダンボールはさっさと処分しましょう。

ゴキブリくんはマンションの方が出にくいけど、どっちみち対策や対応は必要。って感じでしょうか。

所有権

戸建ての場合は、登記記録は土地と建物で分かれているため、それぞれ手続きをします。

マンションの場合は、部屋ごとの登記記録の手続きだけで、土地も名義変更があったとみなされます。マンションの立っている土地は「敷地権」といって住居者全員で共有している扱いになるそうです。

万が一、マンションが倒壊してしまったら、自分の所有する部屋がなくなってしまいます。その場合、管理組合と相談になりますが、建替えになります。修繕積立金や保険金で不足している金額を賛同者で按分して負担します。

建替えに賛同しない場合、部屋の所有権を時価で管理組合へ売却となりますが、倒壊後の撤去処分費用等でほぼ0になるため、事実上なにも残りません。まぁマンションが全壊や倒壊するほどのケースはまれなはずですが。

資産価値

長期的に見た場合の資産価値を比較してみます。今後何があるか分からないから自分の不動産が売却できるかどうかは重要です。物件選びでは、可能な限り長く価値の残るものを選ぶべきです。

戸建ての資産価値は土地の価値に依存します。建物部分は築20~25年で査定値がつかなくなる事が多いですが、土地部分の価値は0円になることはありません。土地の価値を左右するのは、立地条件です。

マンションの資産価値は建物の価値に依存します。建物部分は管理状況によって、その価値を大きく左右します。しっかり管理されているマンションは築30年~40年でも、売却査定では値が付くといわれています。これに加えて、こちらも戸建てと同様にマンションも立地条件によって価値が決まるのです。

最終的にマンションはどうなるのか?
コンクリートの寿命は100年くらいらしいですが、配管などは交換が必要でいずれガタがきます。実際の寿命は築50年ほどになるようです。それ以降は、マンションの管理組合で検討後、建替えになるか、そのままゴーストマンションになる場合が多いそうです。

戸建ては土地が残りますが、マンションは最終的に何も残らないです。いずれにしても立地条件がその資産価値を大きく左右するので、物件が生活しやすい場所にあるかどうかはかなり重要になります。

費用

マイホームの購入には色々な費用がかかります。

新築戸建て、中古戸建て、中古マンションは販売価格の6~8%、新築マンションは販売価格の3~5%くらいの初期費用がかかるようです。

物件の購入費用
物件価格は平均すると戸建ての方が高い傾向があるが結局は物件次第。住宅ローンを組んで返済していくのが一般的。当たり前だが初期費用として頭金を多く払えれば月々の返済額は少なくなる。

住宅ローンの保証料、手数料、金利
住宅ローンを組むために融資してくれる銀行に払うお金。

契約書の印紙代
売買契約時やローン契約時に発生。

登記費用
土地所有権移転登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記などがある。

固定資産税
戸建てもマンションも所有しているだけで税金がかかります。固定資産税は土地と建物の両方に課せられ、その2つを合算した値が不動産の固定資産税となります。

不動産取得税
取得するだけで税金がかかります。なんでや!

火災保険料
住宅ローンを組む場合は、必ず加入が必要。土地面積が広く、木造の多い戸建ては割高、コンクリート造りが多いマンションは割安傾向にある。

戸建てのみ発生する費用

メンテナンス費用
マンションのように管理費、修繕積立金は不要ですが、全て自分でメンテナンスする必要があります。突発的に資金が必要になったりするので、計画的な積立を自身で行うべきです。

マンションのみ発生する費用

管理費
共用部分の水道、電気、管理会社への管理委託費用などに当てられます。

修繕積立金
建物は年数が経つほど劣化するので修繕が必要です。購入後、段階的に修繕積立金が上がることが多いようです。

駐車場代
敷地内でも外でも費用がかかります。月々の負担となるので確認していきましょう。

ちなみにタワーマンションはお金なくて購入できませんが、管理費と固定資産税が超高いらしいです。

戸建てとマンションでは、強制的に積立が発生するマンションの方がランニングコストは高くなってしまうようです。

あと、まだ住宅ローンについて詳しく調べてないですが、住宅ローン控除というのがあって、築25年以内の物件という条件が付いているので、中古物件を購入する場合は注意かもしれないです。

まとめ

自分に合ったマイホームが「戸建て」なのか「マンション」なのかを判断するために、こんなに多くのことを考える必要があるんですね。頭が痛いです。

手間をとるか費用をとるかなど、自分の価値観や自分の目指すライフスタイルによって判断は変わってくると思います。静かに暮らしたいとか、ペットを飼いたいとか、書斎が欲しいとか。

あとは、欲張って自分の資金力の目一杯のローンを組むのは良くないと思います。住みやすいマイホームにするのは重要ですが、家だけ立派でも違うかなと思います。皆さんも一緒に家探し頑張りましょう!