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【年収600万円の住宅ローン】見積もりしたら考えの甘さを思い知った話

【年収600万円の住宅ローン】見積もりしたら考えの甘さを思い知った話

こんにちは!
ツノうさぎ(@tuno_Rabbit)です!

夢のマイホームが欲しいけど住宅ローンの支払いとか子供の養育費とか老後の資金とか・・・よく分からない疑問がいっぱいで頭が痛くなります。

そこでこの記事では、当時年収600万円だった私が、新築マンションのモデルルーム見学に行って来て住宅ローンの見積もりやシミュレーションをしてきた結果をシェアしたいと思います!

年収600万円で3,500万円の新築マンションは購入できるのか・・・?」参考にしてみて下さい。

ほとんどの人がマイホームは人生に1度の買い物なのでジックリと参考にしてみて下さい!

ツノうさぎ
ツノうさぎ
実際には年収や家族構成、目指すライフプランによって結果は異なりますが、1つの例として私の家庭をモデルに考察したのでご紹介したいと思います。
ママ
ママ
なかなか厳しい現実が待っていました。

 

年収600万円の人の住宅ローン!

住宅ローンはいくらまで組めますか?

マイホームを購入するには一括払いはできないので金融機関からお金を借り入れて「住宅ローン」を組む必要があります。

新築マンションを購入するために、最初に借り入れ可能額を調べました。

金融機関から借りられる住宅ローンの最大額は以下の2つから決まってきます。

  • 年収
  • 年収によって決まる返済比率

※返済比率は金融機関によって異なるのであくまで目安です。

元利均等で35年ローンの金利4%で試算した場合

年収 返済比率 年間の返済上限 月々の返済上限 借り入れ可能額
200万円 25%以内 50万円 4.2万円 1,129万円
300万円 30%以内 90万円 7.5万円 1,693万円
400万円 30%以内 120万円 10.0万円 2,634万円
500万円 35%以内 175万円 14.6万円 3,293万円
600万円 35%以内 210万円 17.5万円 3,952万円
700万円 35%以内 245万円 20.4万円 4,611万円
800万円 35%以内 280万円 23.3万円 5,269万円
900万円 35%以内 315万円 26.3万円 5,928万円
1,000万円 35%以内 350万円 29.2万円 6,587万円

ご覧の通り、年収600万円の人なら3,952万も借りられる計算になります。

私はルンルン気分で妻と子を引き連れて3,500万の新築マンションのモデルルームを見に行きました。

 

3,500万の新築マンションの見積もり!

さっそく、モデルルームで見積もりしてもらったものをご覧下さい。

月々のローンの返済「毎月91,354円のローン返済してな。」

ツノうさぎ
ツノうさぎ
現在、賃貸で8万払ってるし、貯金も3万してるからなんとか・・・。

月々の支払い額「でもマンションだから管理費と修繕積立金と駐車代とネット代とテレビ代も払ってな。」

ツノうさぎ
ツノうさぎ
月々の支払いが、じゅ、12万だとっ・・・。

税金「物件を買うんだから不動産所得税と固定資産税も払ってな」

ツノうさぎ
ツノうさぎ
固定資産税が毎年16万だとっ・・・。

諸費用合計額「諸費用として最初に210万払ってな。」

ツノうさぎ
ツノうさぎ
Oh・・・。

私は月々の支払いが全て住宅ローンの返済になると思っていたのでこの時点でかなりイメージとズレがありました。

このまま3,500万の新築マンションを購入したら家に殺されると思った私は、借り入れ可能額で住宅の金額を決めるのではなく、月々の返済可能額で物件価格を見るべきだと悟りました。

月々の返済可能額を算出するために、私の将来のライフプランを明確にして、今後必要になってくる費用を確認する必要がありました。

 

住宅ローンだけでなく将来のライフプランを明確に

ここでは私の家庭をモデルにして検討しています。まだ2人目の子供はいませんが、夫婦共に2人目が欲しい気持ちがあります。

家族構成

家族 年齢 職業 年収
32歳 サラリーマン 600万
33歳 専業主婦 なし
息子 2歳 暴れん坊将軍 なし
2人目の子供 未定 未定 未定

そして将来のライフプランから必要な費用をざっと書き出してみました。

私が65歳で定年退職するまでに必要な資金

  • 住宅ローンの支払い3,500万+金利。
  • 子供2人の大学までの養育費3,000万。
  • 私と妻の老後の資金4,000万。

うん。住宅ローン、養育費、老後資金で1億円以上も必要なんですね。

年収600万で3,500万の新築マンションを購入したら、65歳の定年退職まで、月々12万の住宅ローンを支払いながら、養育費と老後資金の7,000万を貯蓄する必要があります。

定年までの35年で7,000万貯めるというのは、年間で200万、月々で17万くらい貯金する必要があります。

ツノうさぎ
ツノうさぎ
アレ・・・家を買うとか買わないとか以前に毎月17万も貯金しないと子供を大学にも行かせられないやん・・・もう何がなんだかワカラナイ・・・。

 

新築マンションはどこも3,000万円以上するんだけど

東京近郊の新築マンションで家族で住める3LDKクラスはどこも3,000万円を軽く超えてくるっていうのに、なぜこんなぶっ飛んだ計算になるのか。

私が色々調べて分かった事は、

3,000万以上する新築戸建てや新築マンションを購入できる人には以下のような金銭的な優位性があるという事。

  • 独身なのでマイホームに広さがいらず、物件価格を抑えられる。
  • 夫婦共働きで世帯収入が私の2倍くらいある。
  • 子供がいないので養育費が不要。
  • 社長などのお金持ち。
  • 親からの援助がある。

私の家庭のように、結婚していて、片働きで、子供が2人いて、サラリーマンで、親からの援助がない場合、3,000万以上の物件を購入するのは不可能です。

いや、厳密には不可能ではなく「住宅ローン破綻」という最悪のパターンは避けられると思います。しかし、子供の教育や自分達の老後は苦労することになります。

そこまでして新築の立派な家に住みたいと思いますか?という話。家どころの話じゃなくなってしまいました。

 

目指すライフプランと現実的な策とは

私の家庭における、将来のライフプランの最優先事項は、

子供2人を大学に行かせてやる事です。
養育費1,500万×2人=3,000万が必要なのが確定します。

そのための現実的な策は1つのみ。

妻がフルタイムで働き月々20万の収入を確保できれば、月々20万×12ヶ月=年収240万=手取り(0.8倍)192万を確保できます。2人目が大学を卒業するであろう25年後までに、192万×25年=4,800万の貯金が可能になり、養育費3,000万をクリアします。

でもこの時点で妻は、ほぼ60歳になります。フルタイムでの稼ぎを全て貯蓄に回して4,800万なので、2人分の大学までの養育費3,000万と妻分の老後資金2,000万で妻の稼ぎは綺麗になくなってしまいます・・・。

私はというと、月々賃貸で8万を支払い、3万を貯蓄しているので、マンションを購入する場合、支払い8万-管理費1.5万-修繕積立金1.5万=5万がローンの返済分になります。

5万×12ヶ月×35年ローン=2100万の中古マンションが買えます。3万の貯蓄分は金利で消し飛びます。ボーナスが40万×2回=年間80万あるのでこれだけが余裕資金になります。

しかし、35歳の時点で35年の住宅ローンを組む場合、払い終わるのが70歳になってしまいます。なので定年を迎える65歳までには、ローン5年分にあたる、300万+金利分をボーナスの余裕資金で繰り上げ返済する必要があります・・・。

妻がフルタイムで働いたお金全部と、ボーナス全部を計算に入れてやっとギリギリ老後まで生きられる資金計画です。家族旅行や車の買い替えなんてできそうにありません。

 

物件価格を下げる

もっと安い物件にすればそれだけお金に余裕ができます。中古物件だって必要十分ですよ。

可能な限り物件価格を抑えられれば月々の支払いが減り、貯蓄に回すことができます。

それに中古といっても今は中古物件をリノベーションする方法も注目されています。

収入を増やす

すでに説明の通り、私の家庭の場合は、妻がフルタイムで働かないと成立しません。

私はサラリーマンなので順調に進めば年収は年1%くらいずつ上がってはいくでしょうが心もとないです。

あとは退職金が出るので老後資金の足しにはできると思います。

 

支出を減らす

独身時代のような金銭感覚で贅沢をしていてはダメだと思いました。

外食とかキャリアのスマホとか、節約が必要と言わざるを得ません。

維持費のかかる車を手放すのも1つの手段だと思います。

あと物件を買ってしまえば老後は持ち家のため、家賃を支払う必要がないので余裕が出てくると思います。

 

年収600万円の住宅ローンのまとめ

年収600万で新築マンションを検討したら、もっと大きな問題が見つかってしまった話を紹介しました。

その家庭の家族構成や年齢、目指すライフスタイルによってお金の収支は大きく変わってきますので、年収が600万だからといって私と同じにはなりません。

自分のライフプランを明確にした上で、しっかりと資金計画に落とし込まないと将来大変なことになりますので皆さんをお気を付け下さい。

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