マイホーム

中古マンションをリノベーションする流れと物件選びの注意点を解説!

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マイホームは欲しいがお金がない!

新築の物件って戸建てもマンションも高すぎます。

将来の子供の学費や老後の資金を考えると、新築物件は正直買えないです。無念です。

そんなこんなで、中古マンションをリノベーションしようと考える人はたくさんいるのです。

不動産屋のプロに話を聞いてみても新築物件は資産価値が大幅に下がるリスクがあるから買わないとか言ってました。

そこでこの記事では中古マンションをリノベーションする場合の流れや物件選びの注意点についてご紹介します。

中古マンションをリノベーションとは

新築物件よりも予算を抑えて自分に合ったマイホームを実現できるのが、中古マンションのリノベーションです。

私の場合は、戸建ての敷地面積よりも、マンションの立地条件の良さを重視したいため、今のところ中古マンションで考えています。

ちなみにリフォームとリノベーションの違いは下記の通りです。

リフォーム
「老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと」を指し、元に戻すための修復の意味合いが強い。古くなったキッチンを新しいものに変えることや、汚れた壁紙を張り替えるなどの小規模な工事を指すことが多い。
リノベーション
修復だけでなく「用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」行為も含むため、より良く作り替えるという目的が含まれている。工事の規模も、間取りの変更を伴うような大規模なものを指すことが多い。

リノベーションで何ができるか

だいたいどんなことが可能なのか調べてみました。

  • 壁の塗装や壁紙の張り替え。
  • 壁を素材感を活かした木材や、調湿や消臭効果のある機能性タイルに。
  • 床を新しいフローリングに。
  • 浴室を最新のユニットバスに交換。
  • 洗面台を好みのパーツで再構築。
  • オーダーキッチンで使いやすくデザイン。
  • 天井板を取り払って空間を広く。
  • 3LDKの一室を減らして大きなLDKに。

もはや金さえあれば何でもできるような気がします。

リノベーション会社を決める

なぜリノベーション会社を先に決めるのか不思議に思いましたか?

それはリノベーション会社を先に決めてしまうと物件選びに失敗しないからです。

自分の希望する間取りや内装にできる物件かどうか購入前に判断してもらえるので、買ってから希望のリノベーションができずに後悔しなくて済みます。

また、物件探しとリノベーションの両方を見てくれる会社もあります。予算配分に悩んだ時などにリノベーションの費用などを相談しながら物件探しができるメリットがあります。

リノベーションのイメージを決める

リノベーションの方向性で重要なのは「どんな暮らしをしたいか」です。

広いリビングが欲しいのか、収納がたくさん必要なのか、対面キッチンにしたいのか等々。リノベーション会社とイメージを合わせる事で施工までスムーズに進める事ができます。

間取りを考える時は、必要な部屋数と広さから決めると良いです。子供部屋の必要数やリビングの広さの希望を明確にして下さい。

リノベーションの方向性を先に決める事でもう一つメリットがあります。

リノベーションのイメージを会社に伝えて「だいたいの費用」を把握しておく事で、この後に待っている中古物件探しで自分が物件にかけられる予算の上限を明確にすることができます。

中古マンションの物件確認ポイント

それでは実際に中古マンションの物件を探す時のチェックポイントを確認してみましょう。

もし購入したい物件が絞られてきたら、内覧時にリノベーション会社の人に同行してもらい、専門家の目でリノベーションの可否を判断してもらうと良いです。

管理費と修繕積立金

管理費
共用部分の維持管理を実施するための費用。共用部分の設備や施設内容によって左右されるので、サービス内容を確認してから妥当性を検討する。

修繕積立金
将来的にメンテナンスを実施するための費用。そのため築年数が経つほど増額されていくのが一般的。この修繕積立金が少ない場合、大規模修繕の時に一時金が発生することがある。

実際にはその中古マンションの築年数はもちろん、専有面積や階層にもよるので一概に値段の適正は分からないです。

70㎡くらいの2LDK~3LDKあたりでは、管理費1.5万円、修繕積立金1.5万円くらいのところが多いように感じます。

管理、メンテナンス状態

中古マンションの外壁やコンクリート、タイル等が汚れていたり割れていたりしてないか確認しましょう。

ちゃんとメンテナンスされていないと雨が染み込んで、鉄筋がサビやすくなっている可能性があります。

エントランスや駐輪場、ゴミ捨て場の管理状況が悪いと生活や住み心地大きく影響してしまうので事前に確認しましょう。

掲示物の更新具合を確認することで管理体勢の力の入れ具合を把握することができます。

修繕履歴と修繕計画

共用部分のメンテナンスに関してはその修繕履歴を確認してみます。

だいたい築10年くらいで外壁の補修や塗装をして、築20年くらいで給排水管の更新を行っているのが一般的です。

今後の修繕計画とその資金の積み立てがどうなっているかも合わせて確認しておきましょう。

耐震性

現行の建築基準法の耐震基準では、震度6強~7程度でも倒壊しないと言われています。

↓耐震基準改正の推移を確認して下さい。

改正年 改正内容
1971年 建築基準法施行令の改正
→コンクリート造りの鉄筋を増やす
1981年 建築基準法施行令大改正
→震度6強~7でも倒壊しない
2000年 建築基準法の改正
→地盤調査の事実上義務付けなど
2006年 建築基準法の改正
→構造計算の適合性判定など

耐震基準の最も大きな改正は1981年6月に施行されています。

この改正で大規模地震に耐える構造が定められました。

つまり、1981年以降に建てられた中古マンションじゃないとリスクがあります。

中には現行の耐震基準に合わせるように耐震補強を実施しているマンションのあるので確認下さい。

配管や換気扇の状態

水まわりの位置変えは配管を通すための床下にどれだけ勾配がとれるかが重要です。

キッチンやバス、トイレを移動させたいが勾配が不足する場合は、床を上げる工事が必要になります。

また、古いマンションでは配管が下の階の住戸の天井を通している事もあります。この場合は、工事が非常に難しいです。

合わせて、換気扇や排気ダクトの移動が可能かも確認します。

間取り

マンションには主にラーメン構造と壁式構造があります。

ラーメン構造
柱と梁で構造を支えているので比較的自由に間取り変更が可能です。

壁式構造
壁で構造を支えているため住戸内部に一部撤去できない壁が存在しており、間取り変更時にはその制約を受けてしまいます。

将来も含めて、間取り変更を考えている場合は、リノベーション会社に確認してもらいましょう。

最大何アンペアまで契約できるか

古いマンションだと電気の容量が30アンペアまでと制限があることもあります。

少なくとも40~50アンペアぐらいまでは上げられる電気容量が欲しいところです。不動産会社に確認しておきましょう。

エアコンが付けられるか

古いマンションだと、バルコニー側の部屋にだけエアコンが付いている場合があります。

共用廊下側にもつけたい場合は、エアコン用の穴が設けられているか、室外機置き場が確保できるかを確認します。

無い場合、バルコニー側から配管する工事が可能かリノベーション会社に確認して下さい。

遮音性

道路や路線、にぎやかな場所が近くて、騒音が気になる場合は、内覧の時に窓の開け閉めをさせてもらい音の確認をしましょう。

少しだけ気になる程度の音であれば、「内窓」を付ける事で遮音する事ができます。工事も簡単だし断熱性も強化することになります。

お金の関する制度や仕組み

物件は住宅ローンでリノベーションは現金払いというのが一般的でしたが、最近では両方を合わせて低金利の住宅ローンを利用できる金融機関も出てきました。

リノベーションはその内容や規模にもよりますが、最低でも500万くらいかかるので、低金利ローンが組めるのはありがたい話です。

私は貰いませんが、両親からの援助が期待できる方は、住宅資金贈与は810万円まで非課税になります。覚えておきましょう。

年末残高の1%が支払った税金から戻る「住宅ローン控除」の利用は条件があります。

  • 床面積が50㎡以上
  • 築25年以内

また、築年数が20年前後の中古マンションは、構造の痛み具合が少なくて耐震基準や断熱性も現在の家のレベルに近いです。

大がかりなリノベーションが不要なので費用を安く抑える事ができます。

物件価格自体も、築20年くらいまではグングン下がりますが、20年くらいでほぼ底をつきます。

まとめ

中古マンションをリノベーションする流れと物件選びの注意点を整理します。

  • 最初はリノベーション会社を決める。
  • リノベーションのイメージを固める。
  • 中古マンション選びはリノベーション会社に見てもらう。